Cases
자주 만나는 사유
아래 항목들은 각각 성립 요건이 다르고, 다투는 방법도 다릅니다. “유치권이 있으니 위험하다”가 아니라 “이 유치권이 성립하는가”를 봐야 합니다.
점유와 견련성이 관건입니다
공사대금 채권이 그 부동산에 관해 생긴 것이어야 하고, 경매개시결정 등기 전부터 점유가 이어져 있어야 합니다. 신고만 있고 점유 사실이 없거나 공사 내역이 확인되지 않는 사례가 적지 않습니다. 다툴 여지가 있으면 유치권 배제 신청이나 부존재 확인의 소로 정리합니다.
토지와 건물 소유자가 갈릴 때
저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 있었고 소유자가 같았다면, 경매로 소유자가 달라져도 건물을 위한 지상권이 인정될 수 있습니다. 성립하면 토지만 낙찰받아도 건물을 철거하기 어렵고, 지료 청구로 방향을 잡아야 합니다.
대항력 있는 임차인
인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 이 시점이 말소기준권리보다 앞서고 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 남은 보증금은 낙찰자가 떠안습니다. 전입세대확인서와 확정일자 부여 현황을 함께 확인합니다.
등기부에 남아 있는 예고
담보가등기는 말소기준권리가 될 수 있지만, 소유권이전청구권 보전 가등기가 선순위로 남아 있으면 본등기가 이뤄질 때 소유권을 잃을 수 있습니다. 선순위 가처분도 마찬가지로 인수 대상입니다.
공유지분 경매
지분만 낙찰받으면 사용·수익에 제약이 큽니다. 다른 공유자의 우선매수권, 공유물분할 청구를 통한 출구까지 그려둔 뒤에 값을 정해야 합니다.
대지권 미등기 · 토지별도등기
집합건물인데 대지권이 등기되어 있지 않거나 토지에 별도 등기가 남아 있으면, 대지 사용권을 두고 추가 부담이 생길 수 있습니다. 분양 경위와 미납 대지대금부터 확인합니다.
How
부담을 금액으로
바꿔 놓습니다
권리 문제는 있고 없고의 문제가 아니라 얼마짜리 문제인가로 봐야 합니다. 저희는 인수 부담과 해결 비용, 소요 기간을 숫자로 정리한 뒤 담보 인정액에서 차감합니다. 그래야 대출 한도가 현실적으로 나옵니다.
| 항목 | 환산 기준 |
|---|---|
| 인수 권리 | 낙찰자가 떠안는 보증금·채무액을 그대로 차감 |
| 분쟁 해결 비용 | 소송·집행 비용과 예상 합의금을 범위로 산정 |
| 명도 비용 | 이사비, 강제집행 비용, 공실 기간의 기회비용 |
| 소요 기간 | 해결까지 걸리는 개월 수를 이자 부담으로 환산 |
| 체납 관리비 | 공용부분 미납액 등 실제 부담이 확인되는 금액 |
여기 적힌 내용은 일반적인 검토 기준을 설명한 것이며, 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사안은 변호사 등 전문가의 검토를 함께 받으시기 바랍니다.