Auction
지워지는 권리와
남는 권리
경매로 소유권이 넘어가면 등기부의 권리 대부분은 정리됩니다. 다만 전부는 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 권리는 낙찰자가 그대로 떠안습니다. 이 선을 잘못 그으면 낙찰가보다 인수 부담이 더 커지는 일이 생깁니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 말소기준권리 | 등기부상 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 가운데 가장 먼저 설정된 것이 기준이 됩니다. |
| 소멸하는 권리 | 기준권리와 그보다 뒤에 설정된 저당권·가압류·지상권·전세권 등은 매각과 함께 말소됩니다. |
| 인수하는 권리 | 기준권리보다 앞선 지상권·지역권·전세권·가처분·소유권이전청구권가등기, 대항력 있는 임차권, 그리고 유치권은 낙찰자가 인수합니다. |
| 배당 관계 | 대항력 있는 임차인이 배당요구를 했는지, 보증금 전액을 배당받는지에 따라 인수 여부가 갈립니다. |
Timeline
경매 절차와
자금이 필요한 시점
입찰 전에 준비할 것과, 낙찰 뒤에 시간에 쫓기는 것이 다릅니다. 특히 대금지급기한은 연장이 어렵기 때문에 낙찰 직후부터 잔금 계획이 서 있어야 합니다.
경매개시결정 · 배당요구종기
채권자의 신청으로 절차가 시작되고, 이해관계인이 배당을 요구할 수 있는 기한이 정해집니다. 이 시점의 자료가 권리분석의 출발점입니다.
매각기일 · 입찰
입찰보증금은 통상 최저매각가격의 10%입니다. 재매각 사건은 20~30%로 올라가는 경우가 있어 미리 확인해야 합니다.
매각허가결정 · 확정
매각허가결정이 나고 즉시항고 기간이 지나면 확정됩니다. 이때부터 잔금 시계가 돌아갑니다.
대금지급기한 — 잔금 납부
확정 후 통상 한 달 안팎으로 기한이 지정됩니다. 기한을 넘기면 보증금을 돌려받지 못하고 재매각으로 넘어갑니다. 경락잔금대출이 필요한 지점이 여기입니다.
소유권이전 · 인도명령
대금을 내면 소유권이 이전되고, 점유자에 대해서는 인도명령을 신청할 수 있습니다. 다만 대항력 있는 임차인이나 유치권 주장자에게는 인도명령이 통하지 않을 수 있습니다.
배당
배당기일에 채권자들에게 순위대로 배당됩니다. NPL을 매입해 배당을 받는 구조라면 이 단계가 회수 시점이 됩니다.
저희가 확인하는 것들
감정평가액이나 유찰 횟수만 보고 판단하지 않습니다. 아래 항목을 하나씩 확인한 뒤에야 담보 인정 범위를 정합니다.
- 등기사항전부증명서 갑구·을구 전체와 말소기준권리 확정
- 매각물건명세서상 인수 조건, 특별매각조건, 대항력 있는 임차인 기재
- 현황조사서와 감정평가서의 점유 상태 불일치 여부
- 유치권 신고 유무와 신고 금액, 점유 개시 시점
- 토지·건물 소유자가 다른 경우 법정지상권 성립 여지
- 집합건물의 대지권 미등기, 토지별도등기 존재 여부
- 체납 관리비, 조세채권 등 낙찰 후 실제로 나갈 돈
- 명도 난이도와 예상 소요 기간